Promoción inmobiliaria comercial

Con la actualización del "Concepto de desarrollo de empleo y espacio comercial para la ciudad de Jena" de 2012, se elaboraron, coordinaron y formalizaron los objetivos a largo plazo para la ciudad hasta 2035 en un proceso transparente. Desde entonces, esta planificación informal se ha utilizado para revisar la eficacia de los objetivos y las recomendaciones de desarrollo y aplicación establecidos en el concepto. El concepto también sirve de base técnica esencial para actualizar el plan de ordenación territorial.

La ciudad de Jena encargó a Prognos AG y Complan Kommunalberatung GmbH la actualización del concepto. Ambas empresas ya eran responsables del desarrollo del concepto original.

A partir de la actualización, en 2019 se constituyó un comité directivo de acompañamiento del proyecto formado por representantes de la administración, la política, las cámaras y asociaciones, así como de las empresas de Jena, que pudieron así aportar su experiencia al desarrollo del concepto de ordenación del espacio laboral y comercial con el nuevo horizonte temporal hasta 2035.

Espacios comerciales y científicos en Jena - status quo

Los siguientes puntos son algunos de los resultados más importantes del análisis de la situación del espacio comercial y científico (SO F+L):

• La ciudad de Jena cuenta con 348 ha de espacio comercial. De ellas, casi el 80% (277 ha) se utiliza con fines comerciales y se considera suelo urbanizado.
• Las zonas no urbanizadas representan actualmente alrededor de una quinta parte del terreno (71 ha). Debido a la falta de legislación urbanística, a terrenos ya vendidos u opcionados o a la situación de la propiedad, sólo una décima parte (7,6 ha) del suelo no urbanizado está actualmente disponible para su comercialización. De esta cantidad, 1,7 ha, el último pero también mayor terreno edificable contiguo, es propiedad de la ciudad.
• La demanda de suelo es especialmente elevada en las zonas de Jena Sur y la autopista de Jena. Estas zonas representan un total de 34 hectáreas de demanda o el 72% de toda la ocupación de suelo desde 2010.
• La cantidad de suelo edificable especial para investigación y docencia (alrededor de 92 hectáreas) apenas ha variado en los últimos años, aunque se han realizado cambios y ajustes dentro del stock existente.
• La concentración y reorganización de los emplazamientos universitarios que se ha iniciado continuará en los próximos años. Con la Inselplatz como solar de nueva construcción y los tres barrios existentes Landgrafenareal, Bachstraße y el antiguo hospital infantil, existen zonas potenciales y opciones de reutilización para usos futuros. Con la concentración en menos ubicaciones universitarias, se abandonarán más emplazamientos dispersos e individuales de acuerdo con los planes del Estado Libre de Turingia.

Una encuesta a empresas realizada por la Gesellschaft für angewandte Kommunalforschung mbH (GEFAK) en 2019 sirvió para evaluar las necesidades de espacio de las empresas de Jena. Se preguntó a unas 450 empresas sobre sus necesidades, retos y valoraciones de Jena como ubicación empresarial. Con 97 respuestas, la tasa de respuesta se situó en torno al 22%.

En general, las empresas encuestadas se mostraron satisfechas con las condiciones de ubicación de Jena. De forma similar a los resultados de la encuesta a empresas de 2012, la mayor importancia se concedió a las buenas conexiones de banda ancha y telefonía móvil, así como a la disponibilidad de mano de obra. El estudio sobre mano de obra cualificada de 2019 confirma la gran importancia de los trabajadores cualificados para el futuro desarrollo de Jena como emplazamiento empresarial. Las mayores discrepancias entre importancia y satisfacción se observan también en la disponibilidad de mano de obra cualificada y de vivienda, seguidas de la disponibilidad y el nivel de precios de los locales comerciales y los inmuebles.

Casi tres cuartas partes de las empresas apuestan por el crecimiento y el aumento del número de empleados. Algo menos de la mitad de las empresas encuestadas tienen previsto ampliar o trasladar su sede en los próximos tres años. A la mayoría de estas empresas les gustaría permanecer fieles a la ciudad de Jena (60%) o al menos a la región (23%).

Después de la disponibilidad de mano de obra, la disponibilidad de espacio se cita como el mayor reto para llevar a cabo posibles ampliaciones o traslados de empresas. En total, alrededor de un tercio de las empresas indicaron la necesidad de espacio comercial adicional.

La mayor demanda es de espacio para oficinas. Su stock total creció un 7,5 % entre 2015 y 2020, mientras que la tasa de vacantes cayó del 3,8 % al 2,0 %.

A partir de la situación actual del espacio comercial, la previsión de la población activa y la determinación de indicadores de espacio específicos de cada ubicación, se previó la demanda de espacio comercial hasta 2035. Se calcularonun total de cuatro escenariosutilizando un modelo de equilibrio económico en el que la oferta y la demanda de espacio se corresponden en el año base, teniendo en cuenta la productividad y las zonas de reserva. Esta metodología ya se utilizó en 2012 para la previsión del espacio comercial. En retrospectiva, este enfoque mostró una tolerancia de error inferior al 2 % para 2020. Por esta razón, este enfoque se utilizará de nuevo para la actualización.

Lo que tienen en común los cuatro escenarios es que para cada uno de ellos se consideraron dos variantes A (sin Rothenstein) y B (con Rothenstein). Esto permitió tener en cuenta en los cálculos de la demanda el futuro desarrollo de la zona comercial intermunicipal de Rothenstein, propiedad de una empresa municipal, de acuerdo con el convenio especial entre Rothenstein y Jena a partir de 2019.

En consulta con el comité directivo del proyecto , se seleccionóel escenario 2como escenario base y el escenario 4como escenario objetivo. Con un 5 %, ambos escenarios tienen en cuenta una mayor proporción de espacio de reserva (reserva de fluctuación) que los escenarios 1 y 3 y, por tanto, permiten a la ciudad de Jena reaccionar con mayor flexibilidad a las necesidades específicas de las empresas, por ejemplo, en caso de deslocalización de las mismas. No obstante, el planteamiento elegido implica que deben tenerse en cuenta en el balance superficies adicionales de hasta 16 hectáreas.

Como resultado de los cálculos, la demanda en la hipótesis de base supera a la oferta en 5 hectáreas en 2030. En 2035, la proporción se equilibra aproximadamente . La razón de esta evolución es la ya mencionada disminución de la población activa como consecuencia del cambio demográfico. En el escenario objetivo, la demanda ya supera la oferta de suelo disponible en unas 8 hectáreas en 2025. En los años siguientes, el déficit de suelo aumentará gradualmente hasta alcanzar unas 26 hectáreasen 2035. Debido al crecimiento más rápido de los coeficientes de utilización del suelo (automatización más rápida y, por tanto, mayor consumo de suelo), no se prevé ninguna disminución entre 2030 y 2035.

El concepto formula las siguientes recomendacionespara el futuro desarrollo de las zonascomerciales y científicas:

• Debe darse prioridad a la necesidad de espacio manteniendo y asegurando las zonas comerciales existentes, incluidas las zonas actualmente no disponibles y las zonas de construcción especial para la investigación y la enseñanza. Esto incluye la rápida creación de una ley de planificación para las zonas ya destinadas a permitir el uso comercial. Debe iniciarse la planificación urbanística de las zonas sujetas a ordenación territorial de Isserstedt 1 y Östlich der Landesärztekammer.
• Deben analizarse en profundidadlas zonas existentes que necesitan reorganizarse y reestructurarse, y deben realizarse esfuerzos para consolidarlas y optimizarlas. Entre ellas se encuentran el polígono industrial de Löbstedt-Ost, el polígono industrial de Unteraue, el polígono de Am Reifsteine y el polígono industrial de Göschwitz.
• El potencial del suelo puede movilizarsemediante la revitalización de los polígonos comerciales que no están (o dejarán de estar) en uso. Es el caso de los terrenos de TEAG y de la actual sede de Carl Zeiss AG en el edificio 6/70 (tras su traslado).
• Además, en la futura FNP podrán designarse nuevaszonas comerciales de hasta 8 hectáreas . Una vez movilizadas, podrán utilizarse para complementar el parque comercial existente en determinadas zonas. Entre ellas se encuentran las zonas de consolidación a pequeña escala Saalepark III, la ampliación de Burgau y las zonas ferroviarias de Göschwitz (una vez liberadas por Deutsche Bahn AG).
• Además, está el desarrollo de la zona comercial intermunicipal junto con el municipio de Rothenstein y una cooperación intermunicipal más profunda con los municipios y distritos vecinos.
• A la vista de las reservas de suelo en las sedes universitarias y de los procesos de concentración iniciados, así como de las zonas potenciales existentes para asentamientos científicos ("Im Hahnengrunde" y la zona de ampliación de la Seidelstraße) aseguradas en virtud de la legislación urbanística , no puede derivarseninguna necesidad de suelo edificable especial adicionalsin consultas específicas sobre asentamientos . Por lo tanto, las superficies existentes son suficientes desde una perspectiva actual. En caso de que se necesiten más superficies, también es posible ubicar las instalaciones de investigación en terrenos comerciales o de desarrollo mixto o en zonas centrales. Para ello se ha previsto una reserva de flexibilidad, es decir, una combinación de terrenos en los que es posible una mezcla flexible de usos comerciales y científicos (terrenos TEAG, Bau 6/70 y An der Saalbahn).