Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach Besonderem Städtebaurecht
Städtebauliche Sanierung als Instrument der Stadterneuerung
Stadterneuerung bedeutet die Erhaltung, Verbesserung, Umgestaltung sowie Weiterentwicklung von baulichen Strukturen bei gleichzeitiger Verbesserung der Funktionsfähigkeit. Dabei wird zwischen der in fest umgrenzten Flächen erfolgenden Stadterneuerung und der objektbezogenen Modernisierung bzw. Instandsetzung von Gebäuden unterschieden. Stadterneuerung im Zusammenhang mit dem Instrument einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach § 136 Baugesetzbuch (BauGB) erfolgt immer in einem fest abgegrenzten Gebiet – dem Sanierungsgebiet. Die Ausweisung von Sanierungsgebieten findet in der Regel Anwendung bei der Sanierung von historischen Stadtkernen (z. B. „Altstadt“), baulich besonderen Quartieren (z. B. „Karl-Liebknecht-Straße“) oder Bereichen des städtebaulichen Denkmalschutzes (z. B. „Sophienstraße“).
Die Sanierungsziele der städtebaulichen Sanierung unterscheiden sich je nach Art des Sanierungsgebietes.
Schwerpunkte bei den Sanierungszielen
- Behebung von städtebaulichen Missständen (z. B. unsanierte Straßen)
- Erhaltung und Sanierung von baulichen Strukturen
- Verbesserung von Wohn- und Arbeitsbedingungen (z. B. Schaffung von Grünanlagen)
- Verbesserung der Funktionsfähigkeit eines Gebietes (z. B. Errichtung von Spielplätzen)
Vorliegen städtebaulicher Missstände als Voraussetzung
Als Voraussetzung für die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme müssen im betreffenden Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, die im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erfasst und beurteilt werden. Auf dieser Grundlage wird die Notwendigkeit einer Sanierung abgeleitet. Die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes und die dazugehörigen Sanierungsziele werden per Beschluss (Sanierungssatzung) festgelegt. Alle Eigentümer erhalten zur Information einen Sanierungsvermerk im Grundbuch, der nach Aufhebung des Sanierungsgebietes automatisch gelöscht wird. Der Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass die besonderen sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorschriften der §§ 144, 145 BauGB Anwendung finden. Dem Eigentümer entstehen durch den Sanierungsvermerk keine Kosten.
Beschluss der Sanierungsziele
Die ersten Sanierungsziele werden mit der Sanierungssatzung beschlossen und können später in einem Rahmenplan weiter konkretisiert werden.
Mit der förmlichen Festlegung von Sanierungsgebieten ist die Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm gemäß den Thüringer Städtebauförderungsrichtlinien (ThStBauFR) und damit der Einsatz von Fördermitteln zur Durchführung der städtebaulichen Sanierung möglich.
Einsatz von Städtebaufördermitteln
Zur Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme und Erreichung der Sanierungsziele ist der Einsatz von Städtebaufördermitteln gemäß § 164 a BauGB notwendig. Bei Bereitstellung der Zuwendungen durch Bundes- und Landesmittel muss die Stadt Jena im Rahmen des städtischen Haushaltes den entsprechenden kommunalen Eigenanteil (Mitleistungsanteil) aufbringen.
Hinweise für Eigentümer
Auskunftspflicht (§ 138 BauGB)
Alle Eigentümer im Sanierungsgebiet sind gemäß § 138 BauGB dazu verpflichtet, der Stadt Jena oder ihren Beauftragten Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, deren Kenntnis zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme erforderlich sind. Die personenbezogenen Daten werden nur zu Zwecken der Sanierung verwendet und nach Aufhebung des Sanierungsgebiets automatisch gelöscht.
Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge (§§ 144, 145 BauGB)
Genehmigungspflicht
In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen folgende Vorgänge und Verfahren der schriftlichen Genehmigung der Stadt Jena (Sanierungsgenehmigung):
- Veräußerung eines Grundstückes sowie die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechtes,
- Baumaßnahmen, d. h. Errichten, Änderungen und Abriss von Gebäuden,
- Nutzungsänderungen des Gebäudes oder Grundstückes und Werbeanlagen,
- wertsteigernde Maßnahmen (Modernisierung) und sonstige wesentliche Maßnahmen, auch dann, wenn sie bauordnungsrechtlich nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind,
- schuldrechtliche Vertragsverhältnisse über den Gebrauch oder die Nutzung des Grundstückes, Gebäudes, Gebäudeteils auf bestimmte Zeit für mehr als ein Jahr, z. B. gewerbliche Mietverträge; jedoch keine unbefristeten Wohnungsmietverträge,
- Belastung des Grundstückes mit Hypotheken, Grundschulden, Grunddienstbarkeiten, beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechten oder Vorkaufsrechten,
- Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
- Teilung des Grundstückes.
Antragspflicht
Zur Genehmigung muss beim Team Stadtumbau ein gesonderter Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung (Sanierungsgenehmigung) gestellt werden. Im Rahmen dieses Genehmigungsverfahren wird geprüft, ob das beantragte Vorhaben die Durchführung der Sanierungsmaßnahme erschwert oder den Sanierungszielen und geplanten Maßnahmen widerspricht (§ 145 Abs. 2 BauGB).
Die Genehmigung wird in der Regel innerhalb eines Monats erteilt, wenn das Vorhaben die Durchführung der Sanierung nicht unmöglich macht, wesentlich erschwert oder den Zielen und Zwecken der Sanierungsziele zuwiderläuft (§ 145 BauGB). Sollte für das Vorhaben zusätzlich auch noch eine bauordnungsrechtliche Baugenehmigung gemäß §§ 59 ff. Thüringer Bauordnung (ThürBO) erforderlich sein, verlängert sich die sanierungsrechtliche Genehmigungsfrist auf 2 Monate. Die Bearbeitungsfrist beginnt erst, wenn alle für die Prüfung erforderlichen Unterlagen eingegangen sind und kann in begründeten Fällen auch um bis zu 3 Monate verlängert werden.
Kaufpreisprüfung (§ 153 Abs. 2 BauGB)
Kaufpreisprüfung als Schutz vor Bodenspekulation
Bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts darf kein höherer Kaufpreis vereinbart werden, als sich für das Grundstück nach § 153 Abs. 1 und 2 BauGB (d. h. unter Ausschluss einer sanierungsbedingten Werterhöhung) ergibt. Im Falle der Veräußerung eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung erfolgt deshalb im Rahmen des sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens auch eine Prüfung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises.
Die Kaufpreisprüfung dient der Vermeidung von Bodenspekulation aufgrund der sanierungsbedingten Aufwertung und dem Schutz des Käufers vor überhöhten Grundstückspreisen. Grundlage hierfür bildet der amtliche Bodenrichtwert.
Ausgleichsbeträge (§ 154 BauGB)
Pflichten von Eigentümern im Sanierungsgebiet
Eigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets sind dazu verpflichtet, nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zur anteiligen Finanzierung der Sanierung an die Stadt Jena zu entrichten. Der Ausgleichsbetrag berechnet sich aus der Grundstücksgröße und dem Wert der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung. Er entspricht damit der Differenz zwischen „Anfangswert“ und „Endwert“. Der Anfangswert bezeichnet den Bodenwert, der sich ohne die Sanierung des Gebietes entwickelt hätte. Der Endwert enthält hingegen die Bodenwertsteigerung, die durch die Sanierungsmaßnahme entstanden ist. In welcher Höhe eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung eingetreten ist, ermittelt der unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
Zahlung des Ausgleichsbetrages
Der Ausgleichsbetrag ist in der Regel erst nach Abschluss der Sanierung zu entrichten und wird einen Monat nach Zugang des Bescheides fällig. Auf Antrag ist jedoch auch eine vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages möglich. Weitere Informationen zum Thema Ausgleichsbetrag finden Sie im Service-Portal.
Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme wird die Sanierungssatzung gemäß § 162 BauGB förmlich aufgehoben und der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht. Eigentümer können gemäß § 163 BauGB einen Antrag auf frühzeitige Entlassung ihres Grundstücks aus dem Sanierungsgebiet beantragen. Diesem Antrag wird stattgegeben, wenn die Ziele und Zwecke der Sanierung für das Grundstück und das Gebäude erreicht sind.
Zuschüsse und erhöhte steuerliche Abschreibungen (§§ 7h, 10f und 11a EStG)
Zuschüsse für verschiedene Vorhaben sind möglich
Eigentümer können für bestimmte Vorhaben Zuschüsse durch die Stadt Jena beantragen. Zudem können in einem Sanierungsgebiet bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie Erhaltungsaufwand bei Gebäuden steuerlich abgesetzt werden.
Voraussetzung für die Gewährung von Zuschüssen und für die Inanspruchnahme der steuerlichen Vergünstigungen durch Grundstückseigentümer ist der Abschluss eines Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrages vor Baubeginn zwischen der Stadt Jena und dem Eigentümer.
Umfassende Informationen zur Steuerbescheinigung nach Sanierungsrecht erhalten Sie im Service-Portal.