Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dann erforderlich, wenn ein Gebäude mit mehreren Nutzungseinheiten (mindestens also 2 Einheiten) in Sondereigentum (Wohnungseigentum oder Teileigentum) aufgeteilt werden soll.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird zusammen mit der Teilungserklärung des beauftragten Notars beim zuständigen Grundbuchamt (Amtsgericht) eingereicht. Das Grundbuchamt legt nach Prüfung daraufhin die entsprechenden Wohnungsgrundbuchblätter an. Die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum bietet mehr Menschen die Möglichkeit Immobilieneigentümer, insbesondere von Wohnungen, zu werden. Innerhalb der Nutzungseinheiten haben die jeweiligen Eigentümer alleinige Verfügungsrechte und Pflichten, außerhalb (Gemeinschaftsflächen) stellen sie eine Eigentümergemeinschaft dar.

Obwohl von Amts wegen eine Prüfung der Rechtmäßigkeit der baulichen Anlagen und die Übereinstimmung mit aktuellem Baurecht nicht (mehr) vorgesehen und nicht (mehr) erforderlich ist, sollte dennoch die Abgeschlossenheit nur bei Anlagen beantragt werden, die dem Baurecht entsprechen. Der Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz ist zum Wohle der Erwerber aber bemüht, derartige Mängel festzustellen und für eine rechtzeitige Beseitigung zu sorgen, da für Verstöße später (unabhängig vom Verursacherprinzip) die jeweiligen Eigentümer verantwortlich sind. Soweit die beantragte Aufteilung nicht mit den amtlich genehmigten Unterlagen oder gesetzlichen Vorschriften übereinstimmt, sollte für eine ordnungsgemäße Beantragung einer Baugenehmigung (separates Verfahren) gesorgt werden. Zu beachten ist auch die korrekte Angabe der Katasterangaben in Übereinstimmung mit den Grundbucheinträgen, da sonst die Abgeschlossenheits­bescheinigung vom Grundbuchamt wegen falscher oder unvollständiger Angaben nicht anerkannt wird.

Bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft die Bauaufsichtsbehörde, unabhängig vom Bautenstand (Bestand oder Planung) lediglich, ob die angegebenen Räume oder Raumgruppen in sich abgeschlossen sind. Das schließt die Beurteilung der laut Bauordnung vorgeschriebenen Art und Anzahl der Haupt und- Nebenräume sowie eines unabhängigen Zugangs und einer unabhängigen Versorgung mit Medien ein.

Das Vorliegen bzw. die Prüfung bautechnischer Nachweise sowie die Grundstücksverhältnisse werden lediglich feststellend protokolliert. 

Eine weitere Prüfung der bauordnungs- oder planungsrechtlichen Zulässigkeit findet obligatorisch nicht statt, daher kann aus einer erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung auch keine Zulässigkeit der Anlage abgeleitet werden.

Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung muss verweigert werden wenn die Voraussetzungen an die Abgeschlossenheit nicht gegeben ist, d.h. wenn z.B. erforderliche Türen, Wände oder Decken fehlen oder wenn sich nicht alle erforderlichen Räume in der Nutzungseinheit befinden oder die Gemeinschaftsräume nicht von allen Eigentümern erreichbar sind.

Die separaten Nutzungseinheiten (Wohnungen oder gewerbliche Einheiten) müssen in den Grundrissen und Flächenauflistungen mit einer fortlaufenden Nummerierung versehen sein. Gleiches gilt für Abstellräume außerhalb der Nutzungseinheit und für abgeschlossene Tiefgaragen- und Garagenplätze. Soweit keine durchgehende, fortlaufende Nummerierung aller Eigentumsarten erfolgt, sollten sinnvollerweise vor den Zahlen der Nummerierung zur Unterscheidung geeignete Buchstaben z. B. „K“ für Kellerraum, „W“ für Wohnung, „G“ für Garagenplatz u. s. w. angegeben werden. Die einzelnen Räume der Nutzungseinheit können auch nummeriert werden (z. B. W1.1). Eine farbliche Kennzeichnung der Nutzungseinheiten ist nicht erforderlich, im Einzelfall aber hilfreich. Es sind alle Türen, auch Kellertüren, in den Plänen darzustellen. Für Tiefgaragenplätze ist eine Abgrenzung z. B. dauerhafte Markierung darzustellen.

Die Bearbeitung erfolgt in den jeweiligen Teams der Stadtgebiete, vorzugsweise vom Bearbeiter der zugehörigen Baugenehmigung.

Die Ausstellung der Bescheinigung erfolgt zeitnah, es gibt es keine gesetzlich festgelegte Fristen.

Abgeschlossenheitsantrag gemäß § 7(4) Nr. 2 / § 32(2) Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)

in 2-facher Fertigung:

• Antragsformular
• aktueller Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug und/oder gültiger Kaufvertrag)
• Zustimmung aller Eigentümer
• Erklärung zum Bestand (Übereinstimmung Abgeschlossenheit mit Baugenehmigung)
• Auflistung der unterschiedlichen Eigentumseinheiten mit Nummerierung und Flächenangabe
• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Katasterplan)
• Lageplan (mit Gebäuden und Außenanlagen)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)

Die Gebühr richtet sich nach der Anzahl der Eigentumsanteile.

Die Gebühr wird nach dem Thüringer Verwaltungskostengesetz (ThürVwKostG) und der Thüringer Allgemeinen Verwaltungskostenordnung (ThürAllgVwKostO) i.V.m. der Thüringer Bau­gebühren­verordnung (ThürBauGVO), Tarifstelle 8.6 berechnet.

• Wohnungseigentumsgesetz vom 15.03.1951 in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 (BGBl. I S. 34)