Das Jahr 2023 war geprägt durch multiple Herausforderungen: eingetrübte konjunkturelle Rahmenbedingungen, restriktive Finanzierungen, hohes Zinsniveau und eine verstärkte Homeoffice-Nutzung. Aus diesen Gründen gingen in Jena im Berichtsjahr, Büroflächenumsatz, Bautätigkeit und Rendite zurück. Der Büroflächenbestand, das Mietpreisniveau und der Leerstand nahmen zu. Großvermietungen nahmen in 2023 deutlich ab. Besonders Unternehmen der Digitalwirtschaft schlossen weniger Verträge für großformatige Flächen. Die Nachfrage fokussierte sich auf kleinformatige, bedarfsgerechte und energetisch zukunftsfähige Büroflächen. Die Anforderungen der Jenaer Wirtschaft an ihre Flächen nahmen außerdem weiter zu: Moderne Büros sollen nicht nur Arbeiten, sondern auch soziales Miteinanders ermöglichen und dabei gleichzeitig nachhaltig sein.

Im Jahr 2023 belief sich der Gesamtbüroflächenbestand auf rund 749.160 m². Die Leerstandsquote lag bei 2,0 Prozent. Obwohl die konjunkturelle Lage wenig dynamisch war, zeigte sich der Jenaer Büroimmobilienmarkt im Berichtsjahr 2023 insgesamt stabil.

Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt Jena ein herausragender Investitionsstandort: Dies beweisen die mehr als 1,5 Milliarden Euro, die in den nächsten Jahren durch private und öffentliche Akteur:innen vor Ort investiert werden.

Büromarkt in Jena auf einen Blick

(Stand 13.09.2024) 

Büromarktentwicklung in Jena 2015-2023

Der Büroflächenbestand in Jena stieg in 2023 um 2.230 m² auf 749.160 m² Bürofläche. Die Änderungen ergaben sich durch Neubau und Umnutzung. Der Bestand ergibt sich aus den Daten zu Eigentümer:innenmeldungen, Baufertigstellungen sowie Umnutzungen. Der Leerstand wuchs 2023 um 1.990 m²; die Leerstandsquote lag bei 2,0 Prozent.

749.160 m² Büroflächenbestand

Im Berichtsjahr 2023 stieg der Büroflächenbestand minimal um 2.230 m² auf 749.160 m². Der Bestand ergibt sich aus der in 2023 belegten und binnen drei Monaten bezugsfähigen Bürofläche und wird ermittelt aus den Meldungen der Eigentümer:innen und Daten zu Baufertigstellungen sowie Umnutzungen.

Der geringe Anstieg erklärt sich durch die geringe Bautätigkeit und zurückhaltende Nachfrage. Die Nutzenden blieben in 2023 wegen der konjunkturellen Entwicklung und der Unsicherheit über den zukünftigen Bedarf an Büroarbeitsplätzen zögerlich. Dies gilt besonders für Flächen mit mehr als 500 m². Im Fokus stehen nach wie vor moderne und qualitativ hochwertige Büroflächen sowie Flächen zwischen 100 und 250 m².

Starke Nachfrage durch wissensintensive Dienstleistungen

In 2023 entfielen rund 40 Prozent bzw. 4.330 m² und 12 Mietverträge des Flächenumsatzes auf die Branche der wissensintensiven – also freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen – Dienstleistungen. Ebenso wie in den Vorjahren bleiben Anteil und Aktivität dieser Unternehmen hoch.

Mehr Nachfrage durch die öffentliche Verwaltung

Der Anteil der öffentlichen Verwaltung am nachweisbaren Flächenumsatz ist auf rund 12 Prozent des Gesamtflächenumsatzes angestiegen. Die angemieteten Flächen sind im Durchschnitt 550 m² groß und befinden sich in stark nachgefragten Teilräumen.

Mietpreisniveau steigt leicht

Obwohl das Angebot in 2023 zunahm und das Vermietungsvolumen im Vergleich zu den Vorjahren sank, stieg der durchschnittliche Mietpreis in Jena in 2023 an. Die Spannweite lag bei 4,00 €/m² bis 25,00 €/m. Die Tiefstmiete sank um 1,00 €/m² auf 4,00 €/m². Die Höchstmiete stieg um 5,00 €/m² auf 25,00 €/m².

Durchschnittsmiete und Höchstmiete steigen

Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg um 1,60 €/m² auf 12,20 €/m² und auch die Durchschnittsmiete erhöhte sich um 0,50 €/m² auf 11,10 €/m². Die Medianmiete stieg leicht um 0,30 €/m² auf 10,30 €/m².

Höchstmieten bis 25,00 €/m² lassen sich in Jena nur für Flächen realisieren, die sich in bester Miko-Lage befinden, eine moderne, nachhaltige Ausstattung besitzen und eine den Bedürfnissen der Mieter:innen entsprechende kürzere Vertragslaufzeit aufweisen.

Kaufpreisvolumen steigt, Rendite sinkt

In 2023 sanken die Renditen, während das Kaufpreisvolumen wieder anstieg. Wegen der eingetrübten konjunkturellen Lage blieb die Investitionsbereitschaft eher zurückhaltend. Trotz der allgemeinen schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zeigen sich die Qualitäten des Investitionsstandorts Jena in den erzielbaren Mieten - vor allem im Neubaubereich - und der weiterhin niedrigen Leerstandsquote von unter 3 Prozent.

Die Nettoanfangsrendite sank um 0,7 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent. Die Schätzung der Erwerbsnebenkosten, also Kosten der Grundbucheintragung, Notar- und Gutachterkosten sowie Maklergebühren, basiert auf marktüblichen Kennziffern und wurde durch den Arbeitskreis Büromarktbericht bestätigt.

Zugleich stieg das Investitionsvolumen an, was jedoch im Wesentlichen auf einzelne, großvolumige Kauffälle zurückzuführen ist. Zukünftig liegt die Herausforderung insbesondere darin, die letzten ungenutzten Brachflächen sowie untergenutzte Flächen zu aktivieren.