Das Verfahren zur Entwicklung von Baufeld A
Mit Stadtratsbeschluss Nr. 17/1250-BV vom 07.06.2017 „Weiteres Vorgehen Umsetzung Rahmenplan „eichplatzareal“ wurde der Oberbürgermeister (vertreten durch KIJ) beauftragt, ein EU-weites, zweistufiges Investorenauswahlverfahren durchzuführen, mit dem Ziel, die Parzellen A, B und C-West des Baufelds A an den bestgereihten Bieter zu veräußern.
Die Bewertung der Bieterangebote erfolgte anhand der ebenfalls vom Stadtrat bestätigten Vergabekriterien (Beschluss Nr. 18/1672-BV vom 14.02.2018 „Investorenauswahlverfahren eichplatzAreal – Matrix zur Wertung der Angebote“). Die Matrix gliedert sich in vier Hauptkriterien. Hervorzuheben ist die hohe Wichtung des Kriteriums „Architektur und Städtebau“ und die vergleichsweise sehr niedrige Wichtung wirtschaftlicher Komponenten der Angebote. Damit folgt auch die Wertungsmatrix dem essentiellen Leitsatz des gesamten Vergabeverfahrens „Qualität dominiert Preis“.
Das Verfahren wurde im März 2018 mit einem vorgeschalteten Teilnahmewettbewerb gestartet (Ausschreibungsbedingungen siehe PDF unten), an dem sich insgesamt neun Bewerber beteiligten und von denen sich sechs nach erfolgreicher Eignungsprüfung für das Bieterverfahren (ab Juli 2018) qualifizierten.
Bereits im Oktober 2018 erhielt die Verwaltung die indikativen (unverbindlichen) Angebote von fünf Bietern – ein Bewerber hatte sich direkt nach Verfahrensbeginn aus diesem zurückgezogen. Diese ersten indikativen Angebote enthielten architektonische Entwürfe für die geplante Bebauung und Nutzung des Baufeldes A sowie technische und wirtschaftliche Realisierungskonzepte. Zunächst sichtete das Werkstattgremium, tags darauf das extra für das Verfahren konstituierte Architekturgremium die Bebauungskonzepte. Beide Gremien formulierten Optimierungsvorschläge. Diese Entwurfskritiken wurden anschließend den Bietern übermittelt.
Bis März 2019 erhielten die Bieter Gelegenheit, ihre Konzepte zu qualifizieren. Durch diese zusätzliche Verfahrensschleife wurden die hohen qualitativen Ansprüche des Auslobers an die architektonischen Entwürfe der Bieter hervorgehoben und letztendlich gesichert.
Nachdem sich ein weiterer Bieter aus dem Verfahren zurückgezogen hatte, reichten die verbliebenen vier Bieter ihr optimiertes indikatives Angebot ein. Neben den architektonischen Konzepten erarbeiteten die Bieter zudem Nutzungs- sowie Realisierungskonzepte und unterbreiteten ein Kaufpreisangebot für die drei Parzellen (A, B und C-West) auf Baufeld A. Erneut bewertete zuerst das Werkstattgremium die architektonischen Entwürfe. Das empfehlende Ergebnis diente den in das Architekturgremium entsandten Mitgliedern des Werkstattgremiums als Stimmungsbild und Handlungsauftrag im wertungsrelevanten Fachgremium.
Im Anschluss an die Bewertung der architektonischen Konzepte erfolgten die Bewertung der Nutzungs- und Realisierungskonzepte sowie die Punkteermittlung auf Grundlage des Kaufpreisangebotes anhand der beschriebenen Wertungsmatrix. Nach Abschluss der Wertung der optimierten indikativen Angebote qualifizierten sich die beiden bestplatzierten Bieter für die Verhandlungsrunde. Infolgedessen wurde mit beiden Bietern zwischen Juli 2019 und Januar 2020 der Kaufvertrag in mehreren Runden verhandelt.
Gemäß Rahmenterminplan war die Erstellung der verbindlichen, letzten Angebote für Frühjahr 2020 vorgesehen. Die Ereignisse im Zusammenhang mit der aufkommenden COVID19-Pandemie verzögerten den Prozess jedoch bis Mitte Juli 2020.
In ihren verbindlichen, letzten Angeboten hatten die Bieter die Verhandlungsergebnisse in den Nutzungs-, Realisierungs- und wirtschaftlichen Konzepten zu würdigen und entsprechend anzupassen. Die erneute Überarbeitung der architektonischen Konzepte war in dieser Phase nicht zulässig, da die abschließende Wertung bereits durch das Architekturgremium im April 2019 erfolgt war.
Nach erster formeller Prüfung wurden beide Angebote inhaltlich entlang der Wertungsmatrix beurteilt. Je nach Erfüllungsgrad der in den Vergabeunterlagen beschriebenen Anforderungen konnten innerhalb eines jeden Kriteriums resp. Unterkriteriums maximal 10 Punkte erreicht werden. Diese Punkte wurden gemäß der prozentualen Anteile der Bewertungskriterien lt. Wertungsmatrix gewichtet.
Der Sieger dieses Investorenauswahlverfahrens steht nach Auswertung der finalen Angebote fest.
