Sviluppo immobiliare commerciale

Con l'aggiornamento del "Concetto di sviluppo degli spazi lavorativi e commerciali per la città di Jena" del 2012, gli obiettivi a lungo termine per la città fino all'anno 2035 sono stati sviluppati, coordinati e formalizzati in un processo trasparente. Da allora, questa pianificazione informale è stata utilizzata per verificare l'efficacia degli obiettivi e delle raccomandazioni per lo sviluppo e l'attuazione definiti nel concetto. Il concetto funge anche da base tecnica essenziale per l'aggiornamento del piano regolatore.

Prognos AG e Complan Kommunalberatung GmbH sono state incaricate dalla città di Jena di aggiornare il piano. Entrambe le società erano già state responsabili dello sviluppo del piano originale.

A partire dall'aggiornamento, nel 2019è stato istituito un comitato direttivo di accompagnamento del progetto, composto da rappresentanti dell'amministrazione, della politica, delle camere e delle associazioni, nonché delle aziende di Jena, che hanno così potuto contribuire con le loro competenze all'elaborazione del concetto di sviluppo degli spazi lavorativi e commerciali con il nuovo orizzonte temporale fino al 2035.

Siti commerciali e scientifici a Jena - status quo

I punti seguenti sono tra i risultati più importanti dell'analisi della situazione degli spazi commerciali e scientifici (SO F+L):

• La città di Jena dispone di 348 ettari di spazio commerciale. Di questi, quasi l'80% (277 ettari) è utilizzato per scopi commerciali ed è considerato terreno sviluppato.
• Le aree non sviluppate rappresentano attualmente circa un quinto del terreno (71 ha). A causa della mancanza di leggi sulla pianificazione, di terreni già venduti o opzionati o della situazione della proprietà, solo un decimo circa (7,6 ha) dei terreni non sviluppati è attualmente disponibile per la commercializzazione. Di questi, 1,7 ettari, l'ultimo ma anche il più grande terreno edificabile contiguo, è di proprietà della città.
• La domanda di terreni è particolarmente elevata nelle aree di Jena Sud e Jena Autostrada. Queste aree rappresentano un totale di 34 ettari di domanda, ovvero il 72% di tutte le acquisizioni di terreni dal 2010.
• La quantità di terreni edificabili speciali per la ricerca e l'insegnamento (circa 92 ettari) non è praticamente cambiata negli ultimi anni, anche se sono state apportate modifiche e aggiustamenti all'interno dello stock esistente.
• La concentrazione e la riorganizzazione delle sedi universitarie che è iniziata continuerà nei prossimi anni. Con l'Inselplatz come nuovo sito di costruzione e i tre quartieri esistenti Landgrafenareal, Bachstraße e l'ex ospedale pediatrico, esistono aree potenziali e opzioni di riutilizzo per usi futuri. Con la concentrazione su un minor numero di sedi universitarie, altri siti sparsi e singoli saranno abbandonati in conformità con i piani del Libero Stato di Turingia.

Un'indagine aziendale condotta dalla Gesellschaft für angewandte Kommunalforschung mbH (GEFAK) nel 2019 è stata utilizzata per valutare le esigenze di spazio delle aziende di Jena. Circa 450 aziende sono state interpellate in merito alle loro esigenze, alle sfide e alla valutazione di Jena come sede aziendale. Con 97 risposte, il tasso di risposta è stato di circa il 22%.

In generale, le aziende intervistate si sono dichiarate soddisfatte delle condizioni di insediamento a Jena. Analogamente ai risultati dell'indagine sulle aziende del 2012, la maggiore importanza è stata attribuita alla buona connessione a banda larga e alla telefonia mobile, nonché alla disponibilità di manodopera. Lo studio sulla manodopera qualificata del 2019 conferma la grande importanza della manodopera qualificata per lo sviluppo futuro di Jena come sede commerciale. Le maggiori discrepanze tra importanza e soddisfazione sono evidenti anche nella disponibilità di manodopera qualificata e di alloggi, seguite dalla disponibilità e dal livello dei prezzi degli spazi commerciali e degli immobili.

Quasi tre quarti delle aziende si concentrano sulla crescita e sull'aumento del numero di dipendenti. Poco meno della metà delle aziende intervistate prevede di espandersi o trasferirsi nei prossimi tre anni. La maggior parte di queste aziende vorrebbe rimanere fedele alla città di Jena (60%) o almeno alla regione (23%).

Dopo la disponibilità di manodopera, la disponibilità di spazio è citata come la più grande sfida alla realizzazione di potenziali espansioni o delocalizzazioni aziendali. In totale, circa un terzo delle aziende ha indicato la necessità di ulteriori spazi commerciali.

La domanda maggiore riguarda gli uffici. Il loro stock totale è cresciuto del 7,5% tra il 2015 e il 2020, mentre il tasso di posti vacanti è sceso dal 3,8% al 2,0%.

Sulla base dell'attuale situazione degli spazi commerciali, della previsione della forza lavoro e della determinazione di indicatori di spazio specifici per ogni località, è stata prevista la domanda di spazi commerciali fino al 2035. Sono stati calcolatiquattro scenariutilizzando un modello di equilibrio economico in cui l'offerta e la domanda di spazi corrispondono nell'anno base, tenendo conto della produttività e delle aree di riserva. Questa metodologia era già stata utilizzata nel 2012 per le previsioni sugli spazi commerciali. A posteriori, questo approccio ha mostrato una tolleranza di errore inferiore al 2% per il 2020. Per questo motivo, questo approccio verrà utilizzato nuovamente per l'aggiornamento.

Tutti e quattro gli scenari hanno in comune il fatto che per ciascuno di essi sono state considerate due varianti A (senza Rothenstein) e B (con Rothenstein). In questo modo è stato possibile tenere conto del futuro sviluppo dell'area commerciale intercomunale di Rothenstein di proprietà di un'azienda municipale - in conformità con l'accordo di scopo tra Rothenstein e Jena a partire dal 2019 - nei calcoli della domanda.

In consultazione con il comitato direttivo del progetto , è stato scelto loscenario 2 come scenario base e lo scenario 4 come scenario obiettivo. Con una percentuale del 5%, entrambi gli scenari tengono conto di una quota maggiore di spazio di riserva (riserva di fluttuazione) rispetto agli scenari 1 e 3 e consentono quindi alla città di Jena di reagire in modo più flessibile alle esigenze specifiche delle aziende, ad esempio in caso di delocalizzazione. Tuttavia, l'approccio scelto implica la necessità di considerare nel bilancio aree aggiuntive fino a 16 ettari.

Come risultato dei calcoli, nello scenario di basela domanda supera l'offerta di 5 ettari nel 2030. Nel 2035, il rapporto è poi più o meno in equilibrio. La ragione di questo sviluppo è il già citato calo della forza lavoro a seguito dei cambiamenti demografici. Nello scenario target, la domanda supera l'offerta di terreno disponibile di circa 8 ettari già nel 2025. Negli anni successivi, la carenza di terreni aumenterà gradualmente fino a raggiungere circa 26 ettarinel 2035. A causa della crescita più rapida degli indici di utilizzo del suolo (automazione più rapida e quindi maggiore consumo di suolo), non è prevista alcuna diminuzione tra il 2030 e il 2035.

Il concetto formula le seguenti raccomandazioniper il futuro sviluppo delle areecommerciali e scientifiche:

• La necessità di spazio deve essere prioritariamente soddisfatta mantenendo e mettendo in sicurezza le aree commerciali esistenti, comprese quelle attualmente non disponibili e le aree di costruzione speciali per la ricerca e l'insegnamento. A tal fine è necessario creare rapidamente una legge di pianificazione per le aree già destinate all'uso commerciale. Per le aree Isserstedt 1 e Östlich der Landesärztekammer, soggette a pianificazione territoriale, deve essere avviata una pianificazione urbanistica.
• Le aree esistenti che necessitano di riorganizzazione e ristrutturazione devono essere analizzate in profondità e si deve cercare di consolidare e ottimizzare le aree. Tra queste, la zona industriale di Löbstedt-Ost, la zona industriale di Unteraue, il sito di Am Reifsteine e la zona industriale di Göschwitz.
• Il potenziale fondiario può essere mobilitatoattraverso la rivitalizzazione di siti commerciali che non sono (o non saranno più) in uso. Ciò vale per i siti TEAG e per l'attuale sede della Carl Zeiss AG nell'edificio 6/70 (dopo il trasferimento).
• Inoltre, ulteriori aree commerciali fino a 8 ettari possono essere designate nel futuro FNP . Una volta mobilitate, queste possono essere utilizzate per integrare lo stock commerciale esistente in alcune aree. Queste includono le aree di consolidamento su piccola scala Saalepark III, l'estensione di Burgau e le aree ferroviarie di Göschwitz (dopo il rilascio da parte di Deutsche Bahn AG).
• A ciò si aggiunge lo sviluppo dell'area commerciale intercomunale insieme al comune di Rothenstein e una più approfondita cooperazione intercomunale con i comuni e i distretti limitrofi.
• In considerazione delle riserve di terreno nelle sedi universitarie e dei processi di concentrazione avviati, nonché delle aree potenziali esistenti per gli insediamenti scientifici ("Im Hahnengrunde" e l'area di espansione di Seidelstraße) che sono ancora garantite dalla legge sulla pianificazione, non è possibile dedurrela necessità di ulteriori terreni edificabili specialisenza specifiche richieste di insediamento . Le aree esistenti sono quindi sufficienti dal punto di vista attuale. Se dovessero essere necessarie ulteriori aree, è anche possibile collocare le strutture di ricerca in aree di sviluppo commerciale o misto o in aree centrali. A tal fine è stata prevista una riserva di flessibilità, ossia una combinazione di siti in cui è possibile un mix flessibile di usi commerciali e scientifici (sito TEAG, Bau 6/70 e An der Saalbahn).