Bürofläche in Jena: Hohe Nachfrage, kritischer Leerstand

Wirtschaftsförderung Jena veröffentlicht 7. Büromarktbericht für die Lichtstadt

Jena bleibt für Unternehmen und Investor:innen ein attraktiver Standort und die Nachfrage nach Büroflächen ist auch im Krisenjahr 2021 hoch. Das bekräftigt der siebente Büromarkbericht Jena, den die Wirtschaftsförderung Jena (JenaWirtschaft) aktuell herausgegeben hat und der wichtige lokale Marktkennziffern sichtbar macht.

Eines der wesentlichsten Erkenntnisse aus dem letzten Jahr: Die Coronapandemie führte nicht zu einem Rückgang, sondern vielmehr einer Veränderung des Bedarfs: Die Nachfrage nach Büro- und Laborflächen sowie Flächen für die Vorproduktion stieg im Jahr 2021 an, während der Leerstand noch einmal um 0,7 Prozentpunkte sank und im Jahresmittel bei 1,3 Prozent lag. Dies ist der niedrigste Wert seit Start der Berichterstattung in 2016.

Veränderte Bedarfe

Patrick Werner, Projektleiter bei JenaWirtschaft, weiß, welche Faktoren für diese Entwicklung ausschlaggebend sind:

„Unsere Bestandsunternehmen expandieren und benötigen für das eigene Wachstum mehr Raum. Die Nachfrage nach Produkten und Dienstleistungen bleibt hoch, und die lokale Wirtschaft will ihren Mitarbeitenden optimal ausgestattete Arbeitsplätze bieten.“

Laut Büromarktbericht wird der Großteil der entstandenen Büro- und Gewerbeflächen durch lokale Firmen selbst gebaut und bezogen. Wie wichtig eine optimale Büroausstattung auch für Fachkräfte ist, weiß Wilfried Röpke, Chef der Jenaer Wirtschaftsförderung:

„Die Unternehmen, besonders im Bereich Digitalwirtschaft und wissensintensive Dienstleistungen, aber auch die Forschungseinrichtungen der Stadt, wachsen aus sich selbst heraus. Sie benötigen qualitativ sehr hochwertige Büroflächen, um für ihre Mitarbeitenden ein modernes und komfortables Arbeitsumfeld gestalten zu können.“

Dieser Trend, vor allem für das eigene Team eine optimale Umgebung zu gestalten, habe sich nach dem Abklingen der Pandemie noch einmal verstärkt:

„Wichtig ist die Flexibilität: sowohl die Möglichkeit zum mobilen Arbeiten, aber auch eine hochwertige Büroumgebung, um die Arbeitgeberbindung zu erhöhen“,

so Röpke.

Geringste Leerstandsquote seit Start der Berichterstattung

Insgesamt betrug der gesamte Büroflächenbestand in Jena im letzten Jahr rund 727.000 Quadratmeter. Der geringe Leerstand von lediglich 1,3 Prozent ist laut Wirtschaftsförderung an einem kritischen Punkt angekommen:

„Es besteht die reale Gefahr, dass in Jena angesiedelte Unternehmen den Standort verlassen, weil ihr Bedarf nach Bürofläche vor Ort weder durch Mietflächen noch durch Eigenbau realisiert werden kann“,

so Wilfried Röpke.

Der aktuelle Büromarktbericht zeige laut dem JenaWirtschaft-Chef eindrücklich, dass Jena dringend neue gewerbliche Bauflächen benötigt, um zukunfts- und wettbewerbsfähig zu bleiben:

„Es müssen neue Flächen ausgewiesen und planerisch vorbereitet bzw. bestehende Restflächen mobilisiert und revitalisiert werden.“

Der hierfür zuständige Dezernent für Stadtentwicklung und Umwelt, Bürgermeister Christian Gerlitz, betont daher:

„Wir müssen vorhandene Bestandsflächen vollumfänglich nutzen und bereits im Flächennutzungsplan vorgesehene gewerbliche Vorbehaltsflächen zügig entwickeln, um den Unternehmen zukünftig auch attraktive Flächen anbieten zu können.“

Dazu gehören laut Gerlitz unter anderem die zehn Hektar im interkommunalen Gewerbegebiet Rothenstein genauso wie auch Flächen an der Saalbahn und an der Tatzendpromenade, deren Nachverdichtung planungsrechtlich gesichert werden soll.

Neue Herausforderungen

Neben der Flächenknappheit prägen zahlreiche weitere Herausforderungen den gewerblichen Immobilienmarkt und trüben den Ausblick auf das nächste Jahr: hohe Bau- und Energiekosten, Krieg, schwierige Weltwirtschaftslage, Inflation und steigendes Zinsniveau führen laut Patrick Werner zu großen Unsicherheiten für die lokale Immobilienwirtschaft, aber auch Investor:innen von außerhalb und die Unternehmen vor Ort.

Diese aktuellen Ungewissheiten verstärken einen Trend, der während der Coronapandemie begonnen hat: die Unternehmen überdenken bisherige Absatz- und Beschaffungsstrategien  und versuchen, Zulieferer zu diversifizieren:

„Weltweite Materialengpässe und gestörte Lieferketten führen dazu, dass viele Unternehmen selbst Lagerkapazitäten in Jena schaffen wollen, um benötigte Materialien und Vorprodukte selbst vorrätig zu haben und somit Produktionssicherheit zu erlangen“,

weiß Patrick Werner. So stieg die Nachfrage nach Flächen für die technische Vorproduktion – sogenannte „Light Industrial“-Flächen – ab 2020 stark an. Gleichzeitig bleiben die Firmen aber international orientiert und Teil der globalen Märkte und Wertschöpfungsketten.

Zuwachs im Bereich Life Sciences

Ein weiterer Trend ist der Zuwachs im Bereich Life Sciences, also Biomedizin, Pharma, Medizintechnik und Biotechnologie. Hier ist in 2021 die Nachfrage nach Laborflächen sprunghaft angestiegen; die gesamte Branche sei laut Werner ein immenser Wachstumsmarkt:

„Die Palette medizinischer Produkte aus Jena reicht von Analytik und Diagnostik über klassische Medikamentenherstellung bis zu Laborautomation und Lasertherapie.“

Um Angebot und Nachfrage in diesem Marktsegment transparent zu machen, wird JenaWirtschaft im Dezember erstmals einen eigenen Laborflächenbericht herausgeben.

Die Investitionen am Standort Jena verändern sich also; Jena bleibt aber auch in Zeiten wirtschaftlicher Unwägbarkeiten ein robuster Investitionsstandort.

„Die enge Verzahnung von Wirtschaft und Wissenschaft mit den forschungsstarken Hochschulen und Instituten und die hohe Quote an Akademiker:innen bleiben wichtige Standortfaktoren, besonders für zukunftssichere Branchen wie Gesundheitstechnologie oder Digitalwirtschaft“,

resümiert Wilfried Röpke. Dazu müssen Verwaltung und Politik die Bedarfe der Unternehmen im Auge behalten und wirtschafts- und investitionsfreundliche Rahmenbedingungen gestalten.