Misure di riqualificazione urbana in base alla legge speciale sullo sviluppo urbano
La riqualificazione urbana come strumento di rinnovamento urbano
Rinnovamento urbano esseresignifica il conservazione, miglioramento, trasformazione e ulteriore sviluppo delle strutture edilizie, migliorando allo stesso tempo la loro funzionalità. Si fa una distinzione tra il rinnovamento urbano in aree definite e l'ammodernamento o la riparazione di edifici legati alla proprietà. Il rinnovamento urbano in connessione con lo strumento di una misura di riqualificazione urbana secondo il § 136 del codice edilizio (BauGB) ha sempre luogo in un'area chiaramente definita - la zona di riqualificazione. La designazione di aree di riqualificazione viene solitamente applicata alla riqualificazione di centri storici (ad esempio "Città Vecchia"), quartieri strutturalmente speciali (ad esempio "Karl-Liebknecht-Strasse") o aree di protezione dei monumenti urbani (ad esempio "Sophienstrasse").
Gli obiettivi di riqualificazione della riqualificazione urbana differiscono a seconda del tipo di area di riqualificazione.
Punti focali degli obiettivi di riqualificazione
- Eliminazione delle carenze urbanistiche (ad esempio, strade non rinnovate)
- Conservazione e riqualificazione di strutture edilizie
- Miglioramento delle condizioni di vita e di lavoro (per esempio creazione di spazi verdi)
- Miglioramento della funzionalità di un'area (per esempio la costruzione di campi da gioco)
Esistenza di condizioni urbane deplorevoli come prerequisito
Un prerequisito per l'attuazione di una misura di riqualificazione urbana è l'esistenza di condizioni di deplorazione urbana nell'area interessata, che vengono registrate e valutate nel corso delle indagini preparatorie. La necessità di riqualificazione è derivata su questa base. La definizione formale di un'area di sviluppo e gli obiettivi di sviluppo associati sono determinati da una risoluzione (statuti di sviluppo). A titolo informativo, tutti i proprietari ricevono una nota di riqualificazione nel registro fondiario, che viene automaticamente cancellata dopo la cancellazione dell'area di riqualificazione. La nota di riqualificazione indica che si applicano le norme speciali di approvazione della riqualificazione dei §§ 144, 145 del BauGB. Il proprietario non sostiene alcun costo a causa dell'avviso di riqualificazione.
Risoluzione degli obiettivi di riqualificazione
I primi obiettivi di riqualificazione sono decisi con lo statuto di riqualificazione e possono essere ulteriormente specificati in seguito in un piano quadro.
Con la designazione formale delle aree di riqualificazione, è possibile l'inclusione in un programma di finanziamento dello sviluppo urbano in conformità con le linee guida per il finanziamento dello sviluppo urbano della Turingia (ThStBauFR) e quindi l'uso di finanziamenti per la realizzazione della riqualificazione dello sviluppo urbano.
Uso dei fondi per lo sviluppo urbano
Per realizzare la misura di risanamento urbano e per raggiungere gli obiettivi di risanamento, è necessario l'uso di fondi di sviluppo urbano secondo il § 164 a BauGB. Se le sovvenzioni sono fornite da fondi federali e statali, la città di Jena deve fornire la corrispondente quota comunale (quota di co-prestazione) nel quadro del bilancio comunale.
Informazioni per i proprietari
Obbligo di informazione (§ 138 BauGB)
Tutti i proprietari nell'area di riqualificazione sono obbligati ai sensi del § 138 BauGB (Codice edilizio tedesco) a fornire alla città di Jena o ai suoi agenti informazioni sui fatti la cui conoscenza è necessaria per la realizzazione della misura di riqualificazione. I dati personali saranno utilizzati solo ai fini della riqualificazione e saranno automaticamente cancellati una volta che l'area di riqualificazione è stata abolita.
Progetti e transazioni legali da approvare (§§ 144, 145 BauGB)
Requisito di approvazione
In un'area di riqualificazione formalmente definita, le seguenti transazioni e procedure richiedono l'approvazione scritta della Città di Jena (approvazione di riqualificazione):
- Vendita di una proprietà così come la creazione e la vendita di un diritto ereditario di costruzione,
- Misure di costruzione, cioè costruzione, modifica e demolizione di edifici,
- cambiamenti nell'uso dell'edificio o della proprietà e installazioni pubblicitarie,
- misure di valorizzazione (modernizzazione) e altre misure essenziali, anche se non sono non sono soggetti ad approvazione, consenso o notifica in base ai regolamenti edilizi,
- rapporti contrattuali secondo il diritto delle obbligazioni relative all'uso della proprietà, dell'edificio terreno, edificio, parte di un edificio per un periodo di tempo fisso per più di un anno, per esempio Contratti d'affitto commerciali; tuttavia, nessun contratto d'affitto residenziale a tempo indeterminato,
- gravame del terreno con ipoteche, oneri fondiari, servitù, servitù personali limitate, diritti di usufrutto o diritti di prelazione,
- creazione, modifica o cancellazione di una tassa di costruzione,
- divisione della terra.
Requisito per l'applicazione
Per l'approvazione, una domandaseparata deve essere presentataal Team di Riqualificazione Urbana per il rilascio di un permesso di riqualificazione (RedevelopmentPermit ). Nell'ambito di questa procedura di approvazione si esamina se il progetto richiestoimpedisce l'attuazione della misura di risanamentoo è in contraddizione con gli obiettivi di risanamento e le misure previste (§ 145 comma 2 BauGB).
Di regola, l'approvazione viene concessa entro un mese se il progetto non rende impossibile, sostanzialmente più difficile o contraddice gli obiettivi e le finalità degli obiettivi di riqualificazione (§ 145 BauGB). Se, inoltre, è richiesta una licenza edilizia per il progetto secondo i §§ 59 e seguenti. Codice edilizio della Turingia (ThürBO), il periodo di approvazione in base alla legge di riqualificazione è esteso a 2 mesi. Il periodo di elaborazione non inizia fino a quando tutti i documenti richiesti per l'esame sono stati ricevuti e può anche essere esteso fino a 3 mesi in casi giustificati.
Revisione del prezzo d'acquisto (Sezione 153 (2) BauGB)
Revisione del prezzo d'acquisto come protezione contro la speculazione fondiaria
In caso di vendita legale di un terreno, così come in caso di creazione o vendita di un diritto edificatorio ereditario, non può essere concordato un prezzo d'acquisto superiore a quello che risulterebbe per il terreno ai sensi del § 153 (1) e (2) del BauGB (vale a dire escludendo un aumento di valore legato alla ristrutturazione). In caso di vendita di un terreno o di un condominio, il prezzo d'acquisto concordato contrattualmente viene quindi rivisto anche nell'ambito della procedura di approvazione ai sensi del diritto di risanamento.
Il controllo del prezzo d'acquisto serve a evitare la speculazione fondiaria dovuta all'apprezzamento legato alla riqualificazione e a proteggere l'acquirente da prezzi eccessivi dei terreni. La base per questo è il valore ufficiale standard del terreno.
Importi compensativi (§ 154 BauGB)
Obblighi dei proprietari nell'area di riqualificazione
I proprietari di una proprietà o di un condominio all'interno di un'area di riqualificazione formalmente definita sono obbligati a pagare un importo di compensazione alla città di Jena dopo il completamento della riqualificazione per finanziare proporzionalmente la riqualificazione. L'importo della compensazione è calcolato in base alla dimensione della proprietà e al valore dell'aumento di valore del terreno legato alla riqualificazione. Corrisponde quindi alla differenza tra il "valore iniziale" e il "valore finale". Il valore iniziale è il valore del terreno che si sarebbe sviluppato senza la riqualificazione dell'area. Il valore finale, d'altra parte, contiene l'aumento del valore del terreno che risulta dalla misura di riqualificazione. L'importo dell'aumento del valore del terreno dovuto alla riqualificazione è determinato dal comitato di esperti indipendenti per i valori del terreno.
Pagamento dell'importo della transazione
Di regola, l'importo dell'indennizzo è pagabile solo dopo il completamento della riqualificazione ed è dovuto un mese dopo il ricevimento dell'avviso. Tuttavia, un rimborso anticipato dell'importo di compensazione è anche possibile su richiesta. Potete trovare ulteriori informazioni sul tema degli importi dicompensazione nel portale di servizio.
Dopo il completamento della misura di risanamento, lo statuto di risanamento viene formalmente cancellato secondo il § 162 BauGB e la nota di risanamento viene cancellata dal registro fondiario. I proprietari possono richiedere la liberazione anticipata della loro proprietà dall'area di riqualificazione in conformità con il § 163 BauGB. Questa domanda è concessa quando gli obiettivi e gli scopi della riqualificazione della proprietà e dell'edificio sono stati raggiunti.
Sovvenzioni e maggiori ammortamenti fiscali (§§ 7h, 10f e 11a EStG)
Sono possibili sovvenzioni per vari progetti
I proprietari possono richiedere sovvenzioni dalla città di Jena per certi progetti. Inoltre, in una zona di riqualificazione, alcuni costi di produzione e di acquisizione, nonché le spese di manutenzione degli edifici sono deducibili fiscalmente.
Prerequisito per la concessione di sovvenzioni e per la richiesta di benefici fiscali da parte dei proprietari di immobili è la conclusione di un contratto di modernizzazione e riparazione tra la città di Jena e il proprietario prima dell'inizio della costruzione.
Informazioni complete sulcertificato fiscale secondo la legge di riqualificazione può essere trovato nel portale di servizio.