Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag

Eigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets sind dazu verpflichtet, nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zur anteiligen Finanzierung der Sanierung an die Stadt Jena zu entrichten.

Der Ausgleichsbetrag berechnet sich aus der Grundstücksgröße und dem Wert der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung. Er entspricht damit der Differenz zwischen „Anfangswert“ und „Endwert“. Der Anfangswert bezeichnet den Bodenwert, der sich ohne die Sanierung des Gebietes entwickelt hätte. Der Endwert enthält hingegen die Bodenwertsteigerung, die durch die Sanierungsmaßnahme entstanden ist. In welcher Höhe eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung eingetreten ist, ermittelt der unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

Für den Sanierungszeitraum besteht in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gemäß Baugesetzbuch (BauGB) ein besonderes Städtebaurecht. Mit öffentlichen Geldern werden hier größere Bereiche, die erhebliche städtebauliche Missstände aufweisen, wesentlich verbessert und umgestaltet. Dies geschieht zum Beispiel durch die Verbesserung der Infrastruktur, den Ausbau von Straßen und Plätzen, die Entkernung zu dicht bebauter Baublöcke und den Abriss maroder Bausubstanz.

Diese Maßnahmen werden hauptsächlich durch den Einsatz öffentlicher Fördermittel finanziert und dienen sowohl der Allgemeinheit als auch den Eigentümern von im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken. Durch die Aufwertung der Sanierungsgebiete kann sich der Marktwert der entsprechenden Grundstücke erhöhen.

Aber die Ausweisung eines Sanierungsgebietes bringt noch weitere Vorteile für die Grundstückseigentümer. Erschließungsbeiträge, wie sie für Eigentümer von Grundstücken außerhalb des Sanierungsgebietes anfallen, müssen Eigentümer von Grundstücken innerhalb des Sanierungsgebietes nicht zahlen. Außerdem können sie Zuschüsse für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen erhalten und steuerliche Vorteile geltend machen.

Um eine Gleichbehandlung aller Bürger zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass auch Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet einen Beitrag zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme leisten.

Die gesetzliche Grundlage bildet § 154 des Baugesetzbuches:

Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.

(§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB)

Ausgleichsbeträge sind der Beitrag der Grundstückseigentümer zu den Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme. Dabei haben die Eigentümer nicht die tatsächlichen entstandenen Kosten zu erstatten, sondern nur die gutachterlich ermittelte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ihrer Grundstücke. 

Das Baugesetzbuch definiert die Bodenwerterhöhung folgendermaßen:

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(§ 154 Abs.2 BauGB)

Der Grundstückseigentümer zahlt also nicht die Wertsteigerung, die seit Beginn der Sanierung eingetreten ist, sondern ausschließlich die Differenz zwischen dem Wert, den das Grundstück zum Abschluss der Sanierung tatsächlich hat und den es hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre.

Die Erhebung der Ausgleichsbeträge liegt nicht im Ermessen der Stadt Jena. Die Stadt ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Ausgleichsbeträge zu erheben. Ein Verzicht auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist nur erlaubt, wenn eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt worden ist und gleichzeitig der Verwaltungsaufwand für die Erhebung in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht (§ 155 Abs. 3 BauGB).

Zahlungspflichtig ist der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes, der zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung im Grundbuch eingetragen ist.

Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- oder Teileigentum sind die jeweiligen Eigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zahlungspflichtig (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Die dem Ausgleichsbetrag zu Grunde liegenden Werte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Saale-Holzland-Kreises, des Saale-Orla-Kreises und der kreisfreien Stadt Jena, dessen Geschäftsstelle sich beim Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Pößneck befindet, nach einer exakten Wertermittlung festgelegt. Der Gutachterausschuss ist eine von der Stadt Jena unabhängige Institution.

Bei der Wertermittlung werden in einem klar strukturierten Bewertungsrahmen die Missstände vor der Sanierung und die Maßnahmen, die zu deren Beseitigung durchgeführt wurden, klassifiziert und miteinander ins Verhältnis gesetzt. Anschließend wird mit Hilfe eines mathematisch-statistischen Rechenmodells die entsprechende sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ermittelt.

Da die einzelnen Teilbereiche im Sanierungsgebiet unterschiedlich stark von der Sanierung profitiert haben, werden mehrere Gutachten mit unterschiedlichen Bodenwertzonen erstellt. Damit ist gewährleistet, dass unterschiedlich stark ausgefallene Bodenwertsteigerungen bei der Höhe der Ausgleichsbeträge berücksichtigt werden.

Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten und wird durch einen Bescheid angefordert. In der 26. Sitzung des Stadtrates am 13. Oktober 2021 wurde beschlossen, die Sanierungssatzung des Sanierungsgebietes "Modellvorhaben der Stadterneuerung Jena, Teilgebiet IV 'Nördliche Innenstadt' "zum 31.12.2021 aufzuheben und damit die Sanierung abzuschließen. Ebenfalls in dieser Stadtratssitzung wurden die Sanierungssatzungen anderer Sanierungsgebiete in Jena bis zum 31.12.2026 bzw. 31.12.2031 verlängert.

Nach dem Sanierungsabschluss werden die Bescheide über die Höhe der Ausgleichsbeträge an die Gebäudeeigentümer versendet. Vor dem Erlass eines Bescheides wird jedem Grundstückseigentümer die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der Kostenberechnung gegeben.

Der Betrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides fällig (§ 154 Abs. 3 und 4 BauGB).

Da der Umfang der Sanierungsmaßnahmen gebietsweise sehr unterschiedlich ausgefallen ist und somit die Auswirkung auf den Bodenwert ebenfalls entsprechende Unterschiede aufweist, lässt sich die Frage nach der finanziellen Belastung für ein Mustergrundstück pauschal nicht beantworten.

Es ist verständlich, dass Grundstückseigentümer zur Abwägung der ihnen bevorstehenden Kosten an einer konkreten Aussage interessiert sind, verlässliche Antworten lassen sich diesbezüglich jedoch zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht geben, da die Wertermittlung durch den Gutachterausschuss noch nicht abgeschlossen ist.

Sobald die Werte vorliegen werden die Eigentümer davon in Kenntnis gesetzt.

Es wird lediglich der Wert des Bodens, jedoch nicht die Wertsteigerung der darauf stehenden Gebäude berechnet.

Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, können, wenn zwischen dem Eigentümer und der Stadt ein entsprechender Vertrag geschlossen wurde, auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden. Dazu zählen z. B. der Abbruch von Gebäuden oder die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.

Die Anrechenbarkeit von selbst durchgeführten Maßnahmen kann im Rahmen der Erörterungsgespräche im Einzelfall geklärt werden.

Wurde das betreffende Grundstück in seiner Substanz oder seinem Wesen verändert (z. B. bei einer erstmaligen Erschließung oder bei Maßnahmen zur Verbesserung der Bebaubarkeit) kann der Ausgleichsbetrag als Anschaffungs- oder Herstellungskosten angerechnet werden.

Wenn vorhandene Anlagen ersetzt oder modernisiert wurden, sind die Ausgleichsbeträge als Werbungskosten / Betriebsausgaben sofort abziehbar.

Detaillierte Auskünfte hierzu kann Ihnen ein Steuerberater erteilen.

Auf Wunsch wird Ihnen von der Stadt Jena eine Bescheinigung über den gezahlten Betrag zur Vorlage beim Finanzamt ausgestellt. Der Anteil der anzusetzenden Kosten wird jedoch vom Finanzamt ermittelt.

Die Stadt Jena bietet dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag noch vor der Aufhebung der Sanierungssatzung durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag (Ablösevereinbarung) auf freiwilliger Basis abzulösen (§ 154 Abs. 3 BauGB).

Das bringt sowohl für den Eigentümer als auch für die Stadt folgende Vorteile:

• Eine Ablösevereinbarung schafft einvernehmlich und abschließend für beide Seiten Rechtssicherheit. Ausgleichsbeträge können danach nicht mehr per Bescheid erhoben werden. Nachzahlungen sind ausgeschlossen. Grundstücke können dann „ausgleichsbetragsfrei“ verkauft werden.
• Der im Grundbuch eingetragene Sanierungsvermerk wird nach der Zahlung gelöscht. Die besonderen sanierungsrechtlichen Genehmigungen für z. B. Kaufverträge und Beleihungen entfallen.
• Die durch Ablösevereinbarungen eingenommenen Ausgleichsbeträge können im Rahmen der noch laufenden Sanierung für weitere förderfähige Maßnahmen im Sanierungsgebiet verwendet werden und verbessern dadurch die allgemeine Aufenthalts- und Wohnqualität. Die finanziellen Mittel verbleiben auf diese Weise in der Stadt und werden nach der Abrechnung nicht an Land und Bund zurück gezahlt.
• Der Verwaltungsaufwand wird reduziert.
• Die Zahlungsmodalitäten (Raten, Zahlungstermine) können flexibel vereinbart werden. Der mittels Bescheid nach Aufhebung der Sanierungssatzung festgesetzte Ausgleichsbetrag wird hingegen einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids – auch im Falle eines Widerspruchs – fällig.
• Da sich der für die Berechnung des Ausgleichsbetrages maßgebliche Bodenrichtwert erfah­rungsgemäß von Stichtag zu Stichtag (aller 2 Jahre) verändert, hat dies auch unmittelbare Auswirkungen auf die Höhe des zu zahlenden Ausgleichsbetrages. So kann davon ausge­gangen werden, dass eine vorzeitige freiwillige Ablösung des Ausgleichsbetrages für den/die Grundstückseigentümer günstiger ist als die Beitragserhebung per Bescheid nach Ab­schluss der Sanierung.

Sofern es dem Eigentümer nicht zugemutet werden kann, die Zahlungsverpflichtung zu erfüllen, hat die Stadt die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag nach einem formlosen, schriftlichen Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln (§ 154 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Diese Tilgungsdarlehen sind zu verzinsen und im Grundbuch zu sichern.

Beim Abschluss einer Ablösevereinbarung lässt sich jedoch, anders als bei der Ausgleichsbetragserhebung durch einen Bescheid, eine zinslose Ratenzahlung vereinbaren.